Vivienda VIS en Medellín: claro impacto del 32 %
Vivienda VIS en Medellín representa un segmento donde casi un tercio del valor pagado por los compradores termina destinado a requerimientos gubernamentales, tributos y trámites. Un análisis técnico elaborado por la organización Libertank determinó que, por cada cien pesos facturados en este tipo de proyectos, $32,1 corresponden a obligaciones impuestas por distintas instancias públicas.
¿A cuánto ascienden los costos públicos en un proyecto habitacional?
La investigación tomó como base el cierre financiero proyectado de un desarrollo residencial de 121 apartamentos cuya identidad se mantiene bajo reserva. Al evaluar el desempeño contable, se concluyó que las ventas totales calculadas en $27.791 millones debieron destinar $8.924 millones al cumplimiento de obligaciones públicas.
Este escenario permite dimensionar cómo las cargas estatales influyen de manera directa en el bolsillo ciudadano al adquirir vivienda VIS en Medellín. En una unidad habitacional comercializada por $230 millones, cerca de $73,8 millones responden exclusivamente a este tipo de imposiciones, lo que dejaría el valor del inmueble en aproximadamente $156,2 millones si tales exigencias no existieran.
¿Cómo se distribuyen los cobros entre las entidades oficiales?
El estudio de Libertank reveló que las obligaciones analizadas no se concentran en una sola dependencia, sino que intervienen 41 entidades distintas. Entre las instancias evaluadas, la administración central nacional y el gobierno municipal absorben las porciones más significativas del importe total cancelado por cada inmueble.
Al revisar en detalle una unidad de referencia para vivienda VIS en Medellín, la asignación de recursos se reparte a través de los siguientes rubros definidos por la regulación:
- La Nación concentra el 14,1 % del valor del inmueble, correspondiente a $32,43 millones por conceptos como renta, IVA no recuperado y gravámenes financieros.
- El municipio representa el 6,8 % mediante $15,64 millones asociados a predial, delineación urbana, alumbrado público y cesión de suelos.
- La seguridad social y los aportes parafiscales demandan el 4,9 % del total comercializado.
- Los terceros con tarifas reguladas como notarías, curadurías y fiduciarias absorben el 3,9 % de la transacción.
- El departamento y la nómina de cumplimiento normativo se distribuyen un 1,9 % adicional.
- El costo financiero originado por los retrasos en las autorizaciones suma un 0,5 % en el cierre del balance.
El peso de las normas en la vivienda VIS en Medellín
La distribución de estos costos no afecta de manera uniforme a todos los actores vinculados al sector inmobiliario. Según el informe, la empresa promotora asume la mayor proporción de las exigencias al concentrar un 17,8 % del costo total por cada apartamento vendido.
Por su parte, los socios del terreno responden por el 5,3 %, los inversionistas del proyecto soportan el 3,8 % y los adquirientes finales cubren un 2,2 % de manera directa. A esta estructura se suman los constructores con el 1,7 % y los operarios de la obra con el 1,3 % restante en aportes normativos.
En cuanto a la forma en que se cobran estos rubros en la vivienda VIS en Medellín, los impuestos directos e indirectos representan $35,19 millones. El suelo cedido para vías y el equipamiento público entregado equivalen a otros $12,65 millones dentro del presupuesto general ejecutado.
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Comparación entre la utilidad privada y el recaudo público
Uno de los hallazgos más destacados en el estudio de Libertank corresponde a la brecha existente entre las ganancias empresariales y los recursos canalizados hacia el Estado. Mientras que el propietario del lote, la constructora y los socios sumaron utilidades por $7.540 millones, las exigencias regulatorias demandaron $8.924 millones.
Bajo este esquema de vivienda VIS en Medellín, por cada peso de rendimiento neto obtenido por los inversionistas privados, las entidades estatales percibieron $4,4. Este margen situó el beneficio efectivo de los socios en un 7,3 % sobre el volumen total facturado.
La medición también evaluó escenarios alternativos con criterios más moderados en las cargas estatales. Si se descuenta el componente de pensión obligatoria de los trabajadores, la proporción disminuye al 29,6 %, y si adicionalmente se restan los tributos a las utilidades de los socios, la carga previa a los beneficios se sitúa en el 23 %.
El análisis advierte que ciertas variables no pudieron ser cuantificadas plenamente en el sector inmobiliario, tales como el costo de la inflación, la reducción paulatina de la jornada laboral o los subsidios recibidos por los compradores, los cuales son interpretados como una restitución parcial de los costos previamente incorporados.
Alcance de los datos y herramientas de consulta
Para facilitar el acceso a esta información sobre vivienda VIS en Medellín, se dispuso una plataforma digital interactiva donde los ciudadanos pueden simular el impacto de estos conceptos según el precio de compra de inmuebles de interés social o tradicionales.
Los autores aclararon que las conclusiones provienen del análisis de un caso particular desarrollado en la capital antioqueña, por lo que no constituyen un promedio idéntico para la totalidad de las construcciones. Factores como la localización del terreno, los planes parciales y las condiciones contractuales pueden generar variaciones en los porcentajes finales que inciden sobre la vivienda VIS en Medellín.
Fuente: elcolombiano.com